Le principe du partage dans le régime de l’immobilier au Cameroun.
Dans le souci d’améliorer les conditions de vie de la population la législation camerounaise s’est octroyé une réglementation rigoureuse sur la notion du partage « Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision »dit (article 815 du Code civil).
Seul le partage met fin à l’indivision. Le partage est l’acte juridique par lequel il est mis fin à l’indivision par l’attribution à chaque indivisaire d’une portion concrète de biens (terrain, argent, liquide, bijoux) composant son lot.
Chaque indivisaire peut à tout moment demander le partage. Il peut cependant exister 4 obstacles au partage :
a) le sursis au partage : le juge peut surseoir au partage (pendant 2 ans au maximum) s’il estime qu’un risque de baisse de la valeur des biens indivis existe (ex : lié à l’effondrement des cours de la bourse).
b) maintien en indivision des entreprises indivises lorsqu’elles sont exploitées par le défunt ou son conjoint. L’idée est de protéger le conjoint survivant en garantissant sa situation.
c) demande judiciaire de maintien en indivision formulée par le conjoint survivant en présence d’enfants mineurs.
d) convention d’indivision prévoyant son maintien.
Le droit au partage est imprescriptible : un partage peut être provoqué, par exemple, même après 30 ans d’indivision.
le partage amiable
Il est visé par l’article 835 alinéas 1 du Code civil. Le partage amiable se définit comme celui dont la forme et les modalités ont été choisies par les parties.
En d’autres termes, cela signifie que l’évaluation des biens, la composition et la répartition des lots, le délai de paiement des soultes, et toute autre modalité du partage, sont décidés d’un commun accord.
Le partage amiable n’est soumis à aucune forme particulière. Il doit cependant être constaté par acte authentique (acte notarié) lorsqu’il comprend des immeubles ou des droits immobiliers, puisqu’il doit être publié à la conservation des hypothèques.
Il peut être total ou partiel : on parle de partage partiel lorsqu’il laisse subsister l’indivision à l’égard de certains biens ou de certaines personnes. Plusieurs partages partiels successifs sont possibles.
Il est favorisé par la loi du 23 juin 2006. Deux nouvelles règles en sont issues :
a) Un co-indivisaire peut mettre en demeure un indivisaire silencieux de se faire représenter par la personne de son choix (puisque la gestion des biens en indivision exige l’accord entre tous les indivisaires) ; si l’indivisaire demeure silencieux pendant 3 mois, un autre co-indivisaire peut demander au juge de désigner une personne qualifiée pour le représenter.
b) S’agissant de successions impliquant un héritier mineur ou un majeur sous tutelle : le partage amiable doit être autorisé par le Conseil de famille ou le juge des tutelles.
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le partage judiciaire
Il est visé par l’article 840 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 23 juin 2006, parle de partage judiciaire dans les cas suivants :
– un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ;
– un des indivisaires élève des protestations sur la manière de procéder au partage ou de le terminer
– le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé, en présence d’un indivisaire mineur ou majeur protégé, défaillant, présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté.
En cas de désaccord persistant entre les co-indivisaires, l’un d’entre eux peut saisir le juge qui procédera au partage judiciaire de la succession. C’est la solution de dernier recours, qui comporte un certain nombre d’inconvénients qui sont de nature à ne satisfaire aucun des co-indivisaires (attribution des lots au hasard, tirage au sort des lots, etc).
Les copartageants ont la faculté d’abandonner à tout moment la voie judiciaire et de poursuivre le partage à l’amiable si les conditions prévues pour un partage de cette nature sont réunies (article 842 du Code civil). Si un notaire a été désigné, il informe le juge qui constate la clôture de la procédure.
C’est le TGI du lieu d’ouverture de la succession qui est compétent pour connaître des contestations relatives au maintien de l’indivision ou aux opérations de partage.
Dans les situations simples, le tribunal prononce le partage et renvoie, le cas échéant, les parties devant un notaire pour formaliser l’acte. Si la situation patrimoniale est plus complexe, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage ainsi qu’un juge chargé de surveiller ces opérations. Ce dernier statue sur toute demande relative à la succession et sur les mesures nécessaires à la bonne conduite des opérations de partage. Il dispose de pouvoirs très importants : fixer des délais, donner des injonctions au notaire et aux parties, remplacer le notaire commis par le tribunal, entendre les parties, tenter la conciliation, etc.
Le notaire a un an pour établir l’état liquidatif, définir la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots. Ce délai peut être suspendu dans certaines situations, en particulier en cas de recours à un expert.
Si les parties parviennent finalement à un accord, un acte de partage amiable est établi et le juge constate la clôture des opérations. Dans le cas contraire, le notaire établit un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties et le projet d’état liquidatif pour le transmettre au juge commis par le TGI.
Ce juge fait un rapport au tribunal sur l’état des difficultés subsistantes. Le tribunal statue alors sur ces désaccords.
Les modalités générales du partage
En premier lieu, il convient de déterminer l’actif de l’indivision successorale. Aux termes de l’article 825 du Code civil, font partie de l’actif successoral :
– Les biens existants au jour de l’ouverture de la succession et dont le défunt n’a pas disposé par testament ou donation ;
– Les fruits et revenus des biens indivis ;
– Les valeurs soumises à rapport ou à réduction ;
– Les biens qui ont fait l’objet d’une subrogation réelle (c’est-à-dire ceux qui ont remplacé les biens indivis). A cet égard, sont pris en compte dans l’actif successoral les créances et indemnités remplaçant les biens indivis, telles que le prix de vente d’un bien indivis ou une indemnité d’assurance versée en cas de destruction d’un bien de la succession).
Ensuite, il convient d’évaluer les biens en question. Les biens sont évalués à la date de la jouissance divise (Cass. civ, 11 janvier 1937, règle codifiée à l’article 829 alinéa 1 du Code civil par la loi du 23 juin 2006). Il s’agit de la date d’arrêt des comptes de la liquidation de la succession (date à laquelle actif et passif sont bloqués).
Cette date peut être fixée, soit par les indivisaires, soit, à défaut, par le tribunal. Les biens sont estimés dans l’état où ils se trouvent à la date de la jouissance divise (bien libre ou occupé, en bon ou mauvais état, affecté ou non par une charge, etc…).
Il faut alors déterminer ce à quoi peuvent prétendre les indivisaires : chaque indivisaire doit recevoir un lot (c’est-à-dire une portion concrète de la masse successorale) égal à ses droits dans l’indivision. Pour les partages réalisés depuis le 1er janvier 2007, le principe est celui de l’égalité en valeur. Chaque copartageant doit recevoir des biens pour une valeur égale à ses droits, peu important la nature des biens reçus (article 826, alinéas 1 et 2, du Code civil dans sa rédaction issue de la loi du 23 juin 2006).
Pour les partages antérieurs à cette date, le principe était au contraire celui d’une égalité en nature : chaque copartageant devait être attributaire d’une même proportion de meubles, immeubles droits et créances de la succession. L’égalité en valeur était cependant admise subsidiairement, lorsque la répartition en nature conduisait à la division des exploitations ou au morcellement de l’héritage.
Il faut qu’existent autant de lots que de copartageants venant à la succession : c’est ce qu’on appelle le principe du partage par tête. En cas de représentation, cependant, le partage se fait par souche : les représentants de l’héritier reçoivent ensemble le lot revenant à ceux qu’ils représentent, celui-ci faisant ensuite l’objet d’une répartition distincte entre eux (article 827 du Code civil).
Si la consistance de la masse successorale ne permet pas de former des lots d’égale valeur, l’égalité est rétablie par une soulte (article 826 du Code civil) ; cela signifie que celui qui reçoit un lot supérieur à ses droits dans l’indivision restitue le trop-perçu sous la forme d’une somme d’argent.
Dans la formation et la composition des lots, il faut éviter de diviser excessivement les unités économiques et autres ensembles de biens dont le fractionnement entraînerait une dépréciation (baisse de valeur) (article 830 du Code civil).
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Ce principe justifie le recours à la notion d’attribution préférentielle.
Principe d’attribution préférentielle : Depuis le 1er janvier 2007, toutes les entreprises, quelle que soit leur nature (commerciale, industrielle, libérale, agricole ou artisanale) et leur forme (individuelle ou sociétaire) peuvent faire l’objet d’une attribution préférentielle (article 831 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 23 juin 2006).
L’attribution préférentielle peut porter, soit sur tout ou partie de l’entreprise, soit sur une quote-part indivise de l’entreprise. Cette hypothèse vise le cas où l’entreprise était en indivision entre le défunt et un tiers ou l’un des héritiers.
L’article 833 alinéa 1er du Code civil dispose que l’attributaire ne peut être que le conjoint survivant ou un héritier copropriétaire en pleine propriété ou nue-propriété. L’héritier qui a renoncé à la succession et qui ne vient pas au partage ne peut ainsi pas demander l’attribution préférentielle. En revanche, celui qui est appelé à la succession par représentation peut y prétendre s’il satisfait personnellement aux conditions requises.
Celui qui revendique l’attribution d’une entreprise doit participer ou avoir participé effectivement à l’exploitation ; le statut de la personne importe peu (salarié, gérant, etc.). Par ailleurs, il importe également peu qu’elle exerce une autre activité ou qu’elle ait cessé de participer à l’exploitation de l’entreprise au moment du décès ou de l’attribution préférentielle.
Mais l’attribution préférentielle ne concerne pas que les entreprises. Elle intéresse aussi le local d’habitation ou à usage professionnel. L’article 831-2 du Code civil permet ainsi au conjoint survivant ou à tout héritier copropriétaire de demander l’attribution préférentielle :
– de la propriété ou du droit au bail du local (ainsi que du mobilier le garnissant) qui lui sert d’habitation principale ;
– de la propriété ou du droit au bail du local à usage professionnel (ainsi que du mobilier affecté à cet usage professionnel garnissant le local) servant à l’exercice de sa profession.
Il importe de relever que le conjoint survivant bénéficie (comme il a été dit précédemment) de droits spécifiques sur le logement. Cela signifie notamment que l’attribution préférentielle du logement à un autre héritier ne peut pas porter préjudice (c’est-à-dire ne peut pas supprimer) aux droits viagers d’habitation et d’usage que le conjoint survivant peut exercer.
L’attribution préférentielle ne joue jamais de plein-droit (automatiquement) : celui qui la revendique doit la demander à ses copartageants et, à défaut d’accord amiable, au Tribunal de grande instance (TGI). (Article 832-3 du Code civil).
Effets de l’attribution préférentielle : Une décision d’attribution préférentielle participe à la composition des lots mais ne transfère pas, en tant que telle, la propriété du bien concerné à l’attributaire. C’est seulement au jour du partage définitif que le bénéficiaire de l’attribution préférentielle devient propriétaire exclusif du bien (article 834 alinéa 1 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 23 juin 2006).
En conséquence, le bien ainsi que ses fruits et revenus demeurent dans l’indivision successorale jusqu’au partage, d’une part, et la valeur du bien est estimée à la date de la jouissance divise, d’autre part (date de l’arrêt des comptes de liquidation de la succession).
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Les effets du partage
La lecture de l’article 883 alinéa 1 du Code civil invite à considérer que le partage a un effet déclaratif : cela signifie que chaque héritier est réputé être propriétaire depuis l’ouverture de la succession des biens dont il a été alloti ; corrélativement, il est censé n’avoir jamais eu de droits sur les autres biens.
L’effet déclaratif est cependant limité : il ne s’applique pas aux fruits et revenus des biens indivis (solution dégagée par la première chambre civile de la Cour de cassation, 10 mai 2007). Il ne peut donc pas revendiquer rétroactivement les fruits et revenus des biens qu’il a reçu dans son lot : ceux-ci sont définitivement acquis à l’indivision.
Par ailleurs, l’héritier ne peut pas remettre en cause les actes réalisés pendant l’indivision et conformes aux règles qui la gouvernent (article 883 alinéa 3 du Code civil).
La contestation du partage
L’article 887, alinéa 1er du Code civil, dispose que les partages peuvent être annulés pour cause de violence ou de dol. Ils ne peuvent être annulés pour cause d’erreur que si cette erreur a porté, soit sur l’existence ou la quotité des droits des copartageants, soit sur la propriété des biens compris dans la masse partageable.
La sanction d’un vice du consentement réside en principe dans la nullité du partage : celui-ci est réputé n’avoir jamais existé et les copartageants se retrouvent en indivision. Cependant, afin d’éviter, dans la mesure du possible, la remise en cause de partages viciés (affectés par un vice du consentement), la loi du 23 juin 2006 a prévu une alternative à la nullité pour les partages intervenus depuis le 1er janvier 2007 : si les conséquences du vice du consentement peuvent être réparées autrement que par la nullité du partage, le TGI peut, à la demande de l’une des parties, ordonner un partage complémentaire ou rectificatif (article 887 alinéa 3 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 23 juin 2006).
Par ailleurs, la loi du 23 juin 2006 consacre une solution déjà retenue par la jurisprudence en cas d’omission d’un cohéritier dans le partage : la loi prévoit la possibilité d’annulation du partage dans une telle hypothèse (article 887-1 du Code civil).
Là encore, pour les partages intervenus depuis le 1er janvier 2007, il existe une alternative à la nullité du partage : l’héritier omis peut, s’il le souhaite, demander à recevoir sa part en nature ou en valeur, en fonction de la valeur actuelle des biens, qui sont réévalués comme s’il s’agissait d’un nouveau partage
Rédigé par Suzanne Moungou
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